1 Belge sur 3 postpose son projet immobilier à cause de la crise

Deux tiers des candidats n’ont pas de budget suffisant.
Bruxelles, le 8 novembre 2012 – L’impact de la crise économique, la réglementation toujours plus sévère, l’incertitude quant à la pérennité des avantages fiscaux et la cherté des terrains à bâtir suscitent doute et inquiétude croissants auprès des Belges désireux de devenir propriétaires. Ceci jette un froid sur le secteur du bâtiment. Des mesures politiques adaptées s’avèrent urgentes afin de pouvoir concrétiser le rêve de nombreux Belges et de pérenniser l’avenir du secteur du bâtiment.

C’est ce qui ressort du deuxième Rapport sur les tendances de l’habitat. L’étude et l’analyse ont été exécutées en septembre 2012 par la firme Maisons Blavier en collaboration avec le bureau d’études indépendant iVox, auprès de 500 ménages belges désireux de bâtir, transformer ou acquérir une habitation. L’étude donne une image représentative des intentions et préférences du candidat bâtisseur, rénovateur ou acheteur de Flandre (57 %), Wallonie (31 %) et de la région de Bruxelles-Capitale (12 %). Elle montre également quel est l’impact de la crise, de la rigidité des règlements et de l’incertitude fiscale sur les projets immobiliers des 500 répondants.

Le secteur du bâtiment sous pression

La crise économique a un impact clair sur les intentions et les possibilités de bâtir. 70 % des participants à l’enquête sont aujourd’hui moins confiants en l’avenir que l’an dernier. Près de deux sur trois (63 %) s’inquiètent des conséquences de la crise pour leur projet immobilier. Cela se traduit par la décision de postposer (31 %) ou d’étaler les travaux (47 %) sur une période plus longue. 4 % des personnes déclarent même avoir annulé leur projet. Le pourcentage de répondants ayant (temporairement) postposé les travaux a augmenté de 10 % en un an.

« La crise économique sur les projets de construction ou de transformation est une menace importante pour le secteur du bâtiment. Rien que par les 4 % de répondants qui affirment avoir annulé leur projet, ce sont environ 1600 emplois du secteur du bâtiment qui sont menacés pour un chiffre d’affaires de 160 millions d’euros. Cela sans parler bien entendu des autres conséquences de l’étalement ou de retardement des travaux », explique Louis Amory, administrateur délégué de Maisons Blavier.

Graphique : Impact de la crise économique sur les projets de logements

 

L’impact de la crise se traduit également dans une reprise prudente, sinon hésitante, du nombre de permis d’urbanisme octroyé.

Après avoir connu des sommets dans la première moitié de l’année 2010, supérieur à la moyenne des cinq dernières années par les dessins année précédentes, le nombre a diminué sous la moyenne au deuxième semestre de l’année. Depuis, le niveau s’est redressé, mais le climat économique actuel fait craindre que ce ne soit qu’une embellie de courte durée.

Graphique : Évolution des permis d’urbanisme (moyenne sur 12 mois)

 

Source : Service d’étude Maisons Blavier

Budget insuffisant

La crise économique explique qu’il soit de plus en plus difficile, pour nombre de ménages belges, de devenir propriétaire. Le budget est souvent insuffisant et les banques toujours plus intransigeantes dans l’octroi de crédits hypothécaires. Les chiffres du Rapport sur les tendances de l’habitat sont alarmants : 70 % des Belges désireux d’acheter une maison ou un appartement et 60 % de ceux qui veulent bâtir ont un budget inférieur à 250.000 € (prix du terrain à bâtir non compris). « Étant donné les prix élevés des parcelles et le coût considérable des investissements obligatoires en matière d’efficience énergétique, le potentiel maximal des ménages pour acquérir leur propre habitation semble être atteint », explique Louis Amory.

Graphique : Budget affecté à l’habitation

Pour que le logement demeure abordable, trois quarts des personnes interrogées réclament de nouvelles mesures publiques. Alors que le gouvernement évoque un relèvement du taux de la TVA à 22 %, 58 % des personnes sondées réclament son abaissement à 6 %. 42 % demandent davantage de primes pour encourager la construction ou la rénovation d’habitation peu énergivores. Un tiers enfin, plaide pour des tarifs sociaux pour les emprunts hypothécaires.

D’après l’enquête, il apparait également qu’à côté des prix élevés de l’énergie (76 %) et la pression fiscale élevée (74 %), la suppression des primes et avantages fiscaux (72 %) suscite le plus d’inquiétude. Ajoutons-y la sévérité de la réglementation pour l’efficience énergétique et les prix élevés des terrains à bâtir, et l’on comprend que le logement devienne de moins en moins abordable pour le Belge moyen.

« Sans devoir abandonner les normes d’énergie en vigueur, le secteur et surtout les pouvoirs publics doivent tout entreprendre pour rendre le logement plus abordable. Maisons Blavier plaide pour des mesures de soutien fortes dès le début du chantier, plutôt que de les étaler dans le temps, ainsi qu’une réglementation plus simple et plus cohérente. Ceci favorisera le secteur et donc l’emploi et rendra la construction plus accessible à chacun », conclut Louis Amory.

Les économies d’énergie ont la cote

Les candidats bâtisseurs et rénovateurs se montrent de plus en plus compréhensifs envers la réglementation stricte en matière d’efficience énergétique. Le graphique ci-dessous montre que les maisons peu énergivores ont le vent en poupe, passant de 10 à 37 %. Seulement 16 % des répondants ne connaissent pas les normes et 40 % se disent conscients de la rentabilité à terme et des techniques, tandis qu’un quart reconnaissent un impact positif sur le confort de vie.

Graphique : Choix du type de performance énergétique de l’habitation 

 

 

En revanche, investir dans des performances énergétiques poussées, comme les maisons passives et zéro énergie, ne suscite encore guère d’enthousiasme. Seulement 12 % des répondants se disent disposés à investir dans des techniques génératrices d’énergie, comme les pompes à chaleur et panneaux solaires. La législation l’imposera pourtant pour tous les projets de construction neufs dès 2014.

« L’isolation supplémentaire de l’habitation est très efficace à condition que l’investissement soit en rapport avec le résultat. Pour se réchauffer, enfiler un ou deux pulls de plus est moins efficace que de courir plus vite. Dans le même genre d’idée, il faut trouver un équilibre entre une bonne isolation de la maison et les techniques efficaces. Il est donc plus efficient de viser à atteindre le niveau zéro énergie sans être aveuglé par le principe du passif », conclut Louis Amory.

Une quatre façades moderne et proche du lieu de travail

Le Belge a une brique dans le ventre, dit-on, et son profil est proche qu’il soit au nord au sud de la frontière linguistique. Ainsi, la majorité des Belges rêvent de devenir propriétaires d’une habitation quatre façades (74 %). En Flandre, les partisans d’une maison trois façades (32 %) sont plus nombreux qu’en Wallonie (12 %), où subsiste davantage d’espace. Mais les enquêtes (2011 et 2012) montrent clairement la fracture entre le rêve déclaré et ce qui est effectivement réalisé (parc immobilier et permis d’urbanisme). Pour les gens qui font bâtir, le coût élevé des parcelles explique sans doute en partie ce fossé entre rêve et réalité.

Graphique : Type de logement souhaité <> effectivement réalisé

 

Source : Service d’étude Maisons Blavier et Statbel – données de 2011

La plupart des répondants sont bien conscients des prix très élevés des terrains. Cependant, 21 % des personnes sondées déclarent malgré tout ne pas vouloir ou avoir plus de 50.000 € à affecter à un terrain à bâtir. 40 % des répondants se disent prêts à payer entre 50 et 150.000 € et 17 % même de 150 à 200.000 €. Enfin, 20 % sont prêts à monter jusqu’à 500.000 € pour un terrain. Leur poids dans le budget total d’une maison a donc littéralement explosé ces 10 à 20 dernières années.

L’importance du prix des terrains n’est plus en rapport avec le coût du projet immobilier, comme le confirme Frank Vastmans, économiste à la KULeuven spécialisé dans le marché du logement. Il s’attend à une stabilisation du prix des parcelles. « La hausse du prix des terrains à été très forte parce que le prix des maisons a augmenté davantage que le coût de construction – essentiellement grâce aux taux d’intérêt en baisse. Les ménages désireux de bâtir ont entièrement consacré à l’achat du terrain les marges dégagées par les taux d’intérêt. Mais ils ne vont probablement plus baisser, tandis que les coûts de construction devraient augmenter en raison des exigences de qualité accrues « , explique Frank Vastmans.

D’après l’étude, il appert que le critère de distance entre domicile et le travail est de plus en plus important. Par rapport à l’an dernier, 43 % au lieu de 37 % préfèrent une habitation proche de leur lieu de travail. Habiter à la campagne n’est plus le rêve que de 39 % des répondants, contre 46 % l’an dernier.

Question architecture, le style moderne ou contemporain a toujours la prédilection (42 %). 20 % des gens préfèrent dessiner eux-mêmes leur maison (le double de l’an dernier). Les adeptes du style classique ou fermette sont par contre nettement moins nombreux (16 % contre 27 en 2011).

« Pour doper le secteur du bâtiment, il est nécessaire de susciter à nouveau la confiance. Une vision claire à long terme en matière de règlement et d’efficience énergétique renforcera certainement la confiance des candidats désireux d’acheter, de construire ou de rénover une habitation », conclut Louis Amory.