Comment se passe le financement de votre nouvelle construction ?

Comment se passe le financement de votre nouvelle construction ? Lorsqu’on construit une nouvelle maison, on est inévitablement confronté à une transition entre la location du bien que l’on occupe ou le prêt déjà en cours et le nouveau bien… Quelques rappels sur ce qu’il est ou non possible de faire au cours de cette période particulière…

A moins de disposer d’une manne financière importante permettant de payer sa nouvelle maison en fonds propres, le crédit hypothécaire demeure la forme la plus courante de crédit pour financer l’achat d’un bien immobilier. Concrètement, cela signifie que l’organisme de crédit met à votre disposition la somme empruntée et que, chaque mois, vous remboursez une partie de votre emprunt, selon un plan de remboursement convenu. Vous payez également des intérêts. Enfin, pour garantir le remboursement des sommes dues, l’organisme de crédit demandera généralement une hypothèque sur l’habitation.

Comment gérer le double paiement ?

Lorsqu’on bâtit une nouvelle maison, on est souvent confronté à un double paiement : celui du loyer d’une part si l’on était locataire et du nouveau prêt d’autre part.

Autre cas de figure : on doit revendre son bien pour financer le second (dans le cas où l’on était déjà propriétaire). Dans ce cas, le timing est serré et vendre dans l’urgence n’est jamais une bonne chose… Plusieurs types de crédits ont été mis en œuvre pour gérer cette situation particulière qu’est le financement d’un nouveau bien.

1. Le crédit-pont. Celui-ci permet d’emprunter de l’argent pour une courte durée. Argent que vous remboursez dès que votre ancien bien aura été vendu. Durant la durée limitée de l’emprunt, vous payez les intérêts sur le montant du crédit-pont aux échéances prévues. Malheureusement, les intérêts d’un tel crédit sont assez élevés.
2. Le remboursement sans différé. Dans ce cas, vous remboursez tout de suite le prêt, et les mensualités sont calculées selon le montant débloqué. Ces mensualités vont augmenter au cours de la construction et en fonction des appels de fonds successifs. Il faudra bien entendu vérifier qu’en fin de projet vous pourrez faire face à la fois à vos remboursements et à votre charge de logement.
3. Le différé d’amortissement. Dans ce cas, vous commencez à rembourser votre crédit seulement lorsque l’intégralité du prêt est débloquée, c’est-à-dire lorsque vous emménagez dans votre maison et que vous n’avez plus la charge d’un autre A ce moment, vous avez encore le choix entre plusieurs formules.

• Soit vous différez totalement le remboursement de votre prêt jusqu’à la livraison provisoire (capital et intérêts ne sont alors remboursés qu’au déblocage complet des fonds). Il s’agit de la situation la plus confortable pendant la construction mais il existe un revers de la médaille : les intérêts non payés pendant la construction sont capitalisés et augmentent le montant de votre emprunt. Dans certaines banques, ce coût ne se répercute pas sur la mensualité du prêt annoncée au départ car on augmente légèrement la durée du crédit.
• Soit vous différez uniquement le remboursement du capital mais vous payez les intérêts dits intercalaires pendant la construction. Ce sont des intérêts qui sont versés à la banque lorsque le remboursement est décalé dans le temps. Ils sont calculés sur le taux du prêt et versés jusqu’au déblocage complet du crédit. C’est à partir de cette date que commence le remboursement du capital. Plus le montant des fonds débloqués est important, plus celui des intérêts intercalaires est élevé. Vous allez donc, même dans ce cas, devoir faire face à une période un peu plus sensible, en fin de construction : lorsque 95% de vos prêts seront débloqués, vous paierez un montant d’intérêts presque aussi élevé que vos remboursements (environ 80% de la mensualité). Cela correspond en principe à une période assez courte, de l’ordre de deux à trois mois environ.

Le transfert de votre ancien crédit hypothécaire

Si vous étiez déjà propriétaire avec un crédit hypothécaire en cours, il vous est également possible de transférer ce crédit vers votre nouveau bien.

Il s’agit d’une solution intéressante car dans ce cas, vous ne devrez pas payer d’indemnités à votre prêteur, étant donné que votre crédit se poursuit. De plus, les frais de transfert de votre hypothèque seront moins élevés que ceux liés à la radiation de l’ancienne hypothèque et à la prise de la nouvelle hypothèque. Vous éviterez en outre les frais d’ouverture d’un nouveau crédit hypothécaire tout en maintenant vos avantages fiscaux… Mais attention, un nouveau crédit peut parfois être plus intéressant au niveau fiscal. C’est le cas lorsque les taux d’intérêt sur le marché ont subitement chuté. Ceci dit, il faut savoir que le transfert de crédit permet en principe de renégocier les conditions de votre crédit hypothécaire. Tout cela est à voir et à discuter.

Enfin, il faut savoir que si vous optez pour le transfert de votre ancien crédit hypothécaire, vous devrez quand-même vous acquitter de frais de dossier et d’expertise (mais ce n’est pas systématique, renseignez-vous).

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