Prêts hypothécaires : Comment devenir propriétaire sans mise de base ?

Prêts hypothécaires : Comment devenir propriétaire sans mise de base ? Depuis le 1er janvier 2020, les normes se sont durcies. Les conditions d’octroi en matière de prêts hypothécaires se font plus sévères que jamais. Les banques sont désormais tenues de respecter les directives imposées par la Banque nationale de Belgique (BNB). Dans un tel contexte, est-il encore possible d’acheter sans apport de départ ?

Désormais, les aspirants-propriétaires doivent financer au moins 10% du montant d’un bien en fonds propres ainsi que les frais de notaire. Il faut donc disposer d’une belle somme pour espérer devenir propriétaires. « Cette décision est liée au fait que l’UE craint qu’une bulle immobilière n’éclate en Belgique. Elle a en effet déjà sauté dans de nombreux autres pays européens, d’où cette inquiétude. Une autre explication tient au nombre élevé d’épargnants en Belgique. Le souhait de l’État serait peut-être de remettre cet argent dans le circuit… », explique Hugues Vandenbosch, du Bureau Hypothécaire Européen (BHE).

Bonne nouvelle, toutefois, pour les constructions neuves : il est désormais possible de financer 100% de la TVA contre 50% auparavant, mais en restant à une quotité de 90%.

Quelles solutions pour acheter sans épargne ?

•  La garantie

« La première solution est de mettre le bien des parents en garantie, mais ce n’est pas toujours facile, explique Hugues Vandenbosch. Notamment quand il y a plusieurs enfants. Mais on peut aussi, par exemple, proposer à la banque de mettre en gage uniquement une partie de la somme empruntée, et ce, afin de rester à la quotité souhaitée de 90%. » Il faut aussi savoir que 35% du portefeuille de la banque prévoit des prêts pouvant être remboursés à plus de 90%. « Grâce aux accords que les courtiers ont avec les banques, ils peuvent négocier pour leurs clients cet avantage et faire partie des précieux 35%… »

• Un crédit « mixte »

Il est aussi possible de recourir à un crédit hypothécaire particulier permettant de financer le bien avec un mix de terme fixe (à hauteur de 30%, dont on ne paie que des intérêts) et un prêt classique à hauteur de 70%. Officiellement, on emprunte donc que 70%, ce qui facilite les conditions d’octroi du prêt. Le bien ne nous appartient, en fin de crédit, qu’à hauteur de 70%, mais c’est toujours mieux que rien… Et il sera toujours possible de décrocher un autre financement au terme du crédit pour les 30% restants… D’autant plus que le propriétaire aura peut-être eu le temps de réaliser une petite épargne pendant la durée du prêt.

• Le crédit bullet

Dans ce cas, il s’agit de ne payer que des intérêts pendant 15 ans et de payer le solde au terme du crédit. Il s’agit d’une formule que peu de banques proposent, mais malgré tout accessible en cherchant un peu. Attention, certaines garanties sont exigées.

• Le crédit à la consommation à taux réduit

Depuis début septembre, un nouveau produit a été lancé par plusieurs établissements financiers, notamment Elantis, Record et MidFinance. Il s’agit d’un crédit à la consommation qui permet aux parents qui souhaitent aider leurs enfants à acheter une habitation de financer jusqu’à 125% du prix d’acquisition du bien. Concrètement, l’enfant contracte un emprunt auprès de la banque de son choix, qui peut financer 90% de la valeur du bien. Ensuite, les parents peuvent contracter un crédit à la consommation d’un montant maximum de 50 000 euros, sur une durée maximum de 120 mois, soit 10 ans. Le montant est alors mis à disposition par les parents à leurs enfants, ce qui permet aux parents de conserver leur épargne s’ils en ont une. A noter que le taux de ce crédit varie de 3,99% à 4,89% selon son montant et sa durée.

• L’achat en indivision

Dans ce cas, les parents et les enfants achètent chacun une quote-part. Cela permet d’emprunter plus. Mais cela veut aussi dire que les parents s’engagent dans un crédit hypothécaire. Plus tard, les enfants pourront bien-sûr racheter la part des parents et donc les libérer de la charge du crédit. Notons toutefois que cette technique ne permet pas de bénéficier de l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement.

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