TVA à 6 % pour la démolition-reconstruction : les conditions à connaître aujourd’hui

Mise à jour : août 2026

Démolir un bâtiment vétuste pour reconstruire une habitation neuve coûte, en principe, 21 % de TVA. Sous conditions, ce taux tombe à 6 %. Sur un chantier de 300.000 € hors TVA, l’écart représente 45.000 €. Autant dire que la question mérite d’être posée avant de signer le moindre devis.

Le régime en vigueur est celui instauré par la loi-programme du 18 juillet 2025 (Moniteur belge du 29 juillet 2025). Il est permanent, s’applique partout en Belgique, et couvre aussi bien les travaux commandés que l’achat d’un logement reconstruit (Andersen in Belgium ; SPF Finances).

Voici ce qui s’applique concrètement à votre projet.

1. Les quatre situations qui ouvrent le droit au 6 %

Le régime distingue les travaux immobiliers (vous êtes maître d’ouvrage et vous faites construire) de la livraison (vous achetez un logement reconstruit ou sur plan auprès d’un professionnel). Cette distinction est essentielle : les plafonds de surface ne sont pas les mêmes.

Source : Andersen in Belgium ; Vandelanotte ; Forum for the Future.

👉 Le point à retenir : si vous achetez votre logement reconstruit clé sur porte auprès d’un professionnel, le plafond est de 175 m², et non de 200 m² (Lexing). Si vous êtes maître d’ouvrage de votre propre chantier, vous restez à 200 m².

2. Les conditions, en détail

2.1. Une démolition réelle, suivie d’une reconstruction, sur la même parcelle

Il faut une démolition effective d’un bâtiment existant, suivie de la reconstruction d’un logement, en principe sur la même parcelle cadastrale (Andersen). Nuance utile : le bâtiment reconstruit ne doit pas nécessairement se trouver exactement au même emplacement que celui qui a été démoli (Thales).

Le bâtiment démoli ne devait pas obligatoirement être une habitation : une ancienne grange, un atelier ou un commerce peuvent être concernés.

2.2. Habitation propre et unique : appréciée individuellement

Pour le cas A et pour l’achat en occupation propre (cas D), le logement doit être l’habitation propre et unique de l’acquéreur ou du maître d’ouvrage, qui doit s’y domicilier sans délai (Andersen).

Bonne nouvelle pour les couples : l’éligibilité s’apprécie individuellement, même en cas d’acquisition ou de construction à deux (Lexing ; Titeca). Si votre partenaire possède déjà un bien, vous pouvez donc encore bénéficier du taux réduit pour votre quote-part, ce qui n’était pas le cas auparavant.

L’affectation doit être maintenue jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de la première occupation. En cas de changement dans ce délai, une partie proportionnelle de l’avantage TVA doit être remboursée (x/5) (Forum for the Future).

2.3. « Premier propriétaire », mais la location reste possible

Investir pour louer n’exclut pas le taux réduit, à deux conditions distinctes :

• Location sociale : le logement doit être donné en location dans le cadre de la politique sociale (agence immobilière sociale, société de logement social, organisme reconnu) jusqu’au 31 décembre de la 15e année suivant la première occupation. Aucun plafond de surface.
• Location privée de longue durée : le logement doit être loué directement à une personne physique qui y établit sa résidence principale, également jusqu’au 31 décembre de la 15e année, avec un plafond de 200 m² (travaux) ou 175 m² (achat).

Source : Andersen ; Vandelanotte.

2.4. Surface habitable : uniquement les pièces d’habitation

C’est le point sur lequel les projets déraillent le plus souvent. La surface habitable n’est pas la surface construite.

Sont comptées : cuisines, salles de séjour, salles à manger, chambres à coucher, mansardes et sous-sols habitables, bureaux et autres espaces destinés à l’habitation, à condition que la pièce fasse au moins 4 m² et présente une hauteur d’au moins 2 mètres au-dessus du plancher. La mesure se prend de et jusqu’aux côtés intérieurs des murs. Les espaces affectés à une activité économique sont également inclus (SPF Finances).

Ne sont jamais considérés comme des pièces d’habitation, quelles que soient leur superficie et leur hauteur : salles de bains, WC, buanderies, escaliers, débarras, couloirs et garages (circulaire 2024/C/73).

Cas particulier utile : une chambre sous toiture inclinée de 14 m², dont le point le plus bas est à 1 m et le point le plus haut atteint 2,20 m, est comptabilisée intégralement (circulaire 2024/C/73).

En pratique : ce plafond doit être intégré dès la phase d’esquisse avec votre architecte, pas découvert à la lecture du permis.

2.5. Ce qui reste à 21 %, même dans un projet éligible

• Les honoraires intellectuels (architecte, géomètre, ingénieur) restent taxés à 21 %, car il ne s’agit pas de travaux immobiliers (myfid, citant le SPF Finances).
• Les travaux non affectés au logement proprement dit : jardinage, clôtures, piscines, saunas, courts de tennis et installations similaires (Federia).

3. La formalité indispensable : le formulaire 111

Le taux réduit n’est jamais automatique. Une déclaration préalable doit être introduite auprès du SPF Finances via MyMinfin, avant que la TVA ne devienne exigible sur l’opération.

Source : Andersen ; Barreau de Liège-Huy.

La déclaration s’accompagne des pièces justificatives (permis, contrat d’entreprise, compromis ou acte). Une copie de l’accusé de réception doit être remise au(x) prestataire(s) qui exécutent les travaux : c’est sur cette base que votre entrepreneur applique le 6 % sur ses factures (circulaire 2025/C/48).

4. Ce qui change réellement selon votre région

4.1. Le taux de TVA, lui, est identique partout

La TVA est une compétence fédérale. Il n’existe aucune différence régionale sur le taux ni sur les conditions d’octroi : les mêmes 175/200 m², la même règle des 5 ans, les mêmes formulaires 111.

Ce qui diffère, ce sont les quatre couches qui entourent le projet.

4.2. Le permis et les obligations avant démolition

Chaque Région dispose de son propre code : le CoDT en Wallonie, le VCRO en Flandre (avec un permis d’environnement unique, l’omgevingsvergunning, qui fusionne urbanisme et environnement), et le CoBAT à Bruxelles (Belgium.be ; Urbanisme Bruxelles).

Côté amiante, les obligations diffèrent nettement :

• Flandre : l’attestation amiante (asbestattest), délivrée par un expert certifié OVAM, est obligatoire pour toute vente d’un immeuble résidentiel construit avant 2001 (Asbestos Consulting). Un plan de suivi de démolition (sloopopvolgingsplan, via Tracimat) n’est exigé qu’au-delà de 1.000 m³ pour les bâtiments non résidentiels et 5.000 m³ pour les bâtiments résidentiels, donc rarement pour une maison unifamiliale (RSK Benelux).
• Wallonie et Bruxelles : pas de certificat régional à la vente, mais un inventaire amiante destructif est requis avant travaux de démolition ou de rénovation (PropertyToday ; Bruxelles Environnement).

4.3. Les primes : attention au malentendu

Une reconstruction est juridiquement une construction neuve. Or les grandes primes régionales (Mijn VerbouwPremie en Flandre, Prime Habitation en Wallonie, Rénolution à Bruxelles) visent la rénovation de bâtiments existants. En Flandre, le règlement est explicite : sloop en heropbouw sort du champ de la Mijn VerbouwPremie (Setle), et il n’existe pas de prime flamande directe à la construction neuve (NB-Projects).

Nouveauté flamande à connaître : la prime de démolition-reconstruction de 10.000 €, qui s’adressait précisément aux particuliers ne pouvant pas bénéficier du 6 % de TVA, est supprimée pour les permis d’environnement approuvés à partir du 1er janvier 2026, les dernières demandes ayant pu être introduites jusqu’au 31 mars 2026 (VVSG ; Bouwunie). Motif officiel : le taux fédéral de 6 % étant devenu définitif, la prime, non cumulable avec le régime TVA, n’avait plus de raison d’être (Test Achats).

Conséquence concrète : pour un projet flamand qui ne remplit pas les conditions du 6 %, il n’existe plus de filet de sécurité. Vérifier l’éligibilité en amont n’a jamais été aussi déterminant.

4.4. Les droits d’enregistrement à l’achat du bien à démolir

Si vous achetez un terrain bâti pour le démolir, c’est un poste budgétaire majeur, et purement régional.

Sources : Andersen, Flandre ; Notaire.be, Wallonie ; Wallonie.be ; Wellfin.

Le point wallon mérite d’être souligné : acheter une vieille bâtisse destinée à la démolition n’exclut pas le taux de 3 %.

5. Les quatre erreurs qui coûtent le plus cher

1. Calculer la surface en surface construite. Salles de bains, WC, couloirs, escaliers, buanderies, débarras et garages ne comptent pas, mais une chambre sous combles compte intégralement.
2. Oublier la déclaration 111 avant l’exigibilité de la TVA. Sans déclaration, pas de 6 % : c’est 21 %.
3. Confondre avec le 6 % rénovation. Le régime « bâtiment de plus de 10 ans » est un tout autre dispositif, avec ses propres conditions.
4. Négliger les 5 ou 15 ans d’engagement. Revendre ou changer l’affectation trop tôt entraîne le remboursement proportionnel de l’avantage.

Conclusion

Le régime de démolition-reconstruction à 6 % s’applique partout en Belgique et couvre aussi bien l’achat clé sur porte que l’investissement locatif. Mais il reste technique, et son bénéfice se joue en amont : au moment du dessin des plans, du choix du mode contractuel et de l’introduction du bon formulaire.

Chez Blavier, nous intégrons ces contraintes dès l’avant-projet (plafond de surface habitable, nature du contrat, calendrier de facturation) pour que le taux réduit soit acquis, et non espéré.

Vous envisagez de démolir pour reconstruire ? Parlons-en avant les plans : c’est là que se gagnent les 15 points de TVA.

Cet article présente l’état de la réglementation en août 2026 à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. Chaque situation doit être validée avec votre comptable, votre notaire ou le SPF Finances avant la signature du contrat d’entreprise ou du compromis.