6 % btw bij afbraak en heropbouw: de voorwaarden die vandaag gelden

19 August 2026 - Bouwadvies

Bijgewerkt: augustus 2026

Een verouderd gebouw afbreken om een nieuwe woning te bouwen kost in principe 21 % btw. Onder bepaalde voorwaarden zakt dat tarief naar 6 %. Op een werf van 300.000 euro exclusief btw gaat het om een verschil van 45.000 euro. Reden genoeg om de vraag te stellen voor u ook maar één offerte ondertekent.

De huidige regeling werd ingevoerd door de programmawet van 18 juli 2025, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 juli 2025. Ze is permanent, geldt in heel België en dekt zowel werken in onroerende staat als de aankoop van een heropgebouwde woning (FOD Financiën ; De btw-lijn).

Dit is wat concreet op uw project van toepassing is.

1. De vier situaties die recht geven op 6 %

De regeling maakt een onderscheid tussen werken in onroerende staat (u bent bouwheer en laat bouwen) en de levering (u koopt een heropgebouwde woning of een woning op plan bij een professional). Dat onderscheid is essentieel: de oppervlaktegrenzen zijn niet dezelfde.

Situatie	Wie?	Max. bewoonbare oppervlakte	Verbintenis
A. Werken: eigen woning	Natuurlijke persoon die zijn eigen woning laat heropbouwen	200 m²	Tot 31/12 van het 5de jaar na het jaar van eerste ingebruikneming
B. Werken: sociale verhuur	Natuurlijke persoon of rechtspersoon die verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor, een woonmaatschappij of een erkend organisme	Geen grens	Tot 31/12 van het 15de jaar
C. Werken: langdurige privéverhuur	Bouwheer die rechtstreeks verhuurt aan een natuurlijke persoon die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt	200 m²	Tot 31/12 van het 15de jaar
D. Levering (verkoop)	Koper van een heropgebouwde woning, voor eigen bewoning, sociale verhuur of langdurige privéverhuur	175 m² (eigen bewoning en privéverhuur), geen grens bij sociale verhuur	Idem volgens de bestemming

Bron: Moore ; GSJ advocaten ; FOD Financiën.

👉 Onthoud vooral dit: koopt u uw heropgebouwde woning sleutel-op-de-deur bij een professional, dan bedraagt de grens 175 m² en niet 200 m² (De btw-lijn). Bent u zelf bouwheer van uw werf, dan blijft u op 200 m².

2. De voorwaarden in detail

2.1. Een echte afbraak, gevolgd door heropbouw op hetzelfde perceel

Er moet sprake zijn van een volledige afbraak van een bestaand gebouw, gevolgd door de heropbouw van een woning, in principe op hetzelfde kadastraal perceel, en uitgevoerd door dezelfde bouwheer (GSJ advocaten). Nuttige nuance: het heropgebouwde gebouw moet zich niet noodzakelijk exact op dezelfde plaats bevinden als het afgebroken gebouw (Thales, FR).

Het afgebroken gebouw moest bovendien geen woning zijn: een oude schuur, een werkplaats of een handelspand komen eveneens in aanmerking.

2.2. Eigen en enige woning: voortaan individueel beoordeeld

Voor situatie A en voor de aankoop met het oog op eigen bewoning (situatie D) moet de woning de eigen en enige woning zijn van de koper of de bouwheer, die er zonder uitstel zijn domicilie vestigt (FOD Financiën).

Goed nieuws voor koppels: het recht op het verlaagd tarief wordt per persoon afzonderlijk beoordeeld, ook bij aankoop of bouw met twee. Bezit uw partner al een andere woning en u niet, dan komt uw aandeel in de woning nog steeds in aanmerking voor 6 % (Vandelanotte). Vroeger verloor het hele koppel in dat geval het voordeel.

De bestemming moet behouden blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming. Wijzigt de situatie binnen die termijn, dan moet een evenredig deel van het btw-voordeel worden terugbetaald (FOD Financiën).

2.3. “Eerste eigenaar”, maar verhuren blijft mogelijk

Investeren om te verhuren sluit het verlaagd tarief niet uit, mits u aan één van deze twee voorwaarden voldoet:

Sociale verhuur: de woning wordt verhuurd in het kader van het sociaal woonbeleid (sociaal verhuurkantoor, woonmaatschappij, erkend organisme) tot 31 december van het 15de jaar na de eerste ingebruikneming. Geen oppervlaktegrens.
Langdurige privéverhuur: de woning wordt rechtstreeks verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt, eveneens tot 31 december van het 15de jaar, met een grens van 200 m² (werken) of 175 m² (aankoop).

Bron: Moore ; Circulaire 2025/C/48.

2.4. Bewoonbare oppervlakte: alleen de woonvertrekken tellen

Dit is het punt waarop projecten het vaakst ontsporen. Bewoonbare oppervlakte is niet hetzelfde als bebouwde oppervlakte.

Meegeteld worden: keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolders en kelders, bureaus en andere ruimtes bestemd voor bewoning, op voorwaarde dat het vertrek minstens 4 m² groot is en een hoogte van minstens 2 meter boven de vloer heeft. Er wordt gemeten van en tot de binnenkanten van de muren. Ruimtes bestemd voor een economische activiteit tellen eveneens mee (FOD Financiën).

Nooit als woonvertrek beschouwd, ongeacht hun oppervlakte en hoogte: badkamers, wc’s, wasplaatsen, trappen, bergplaatsen, gangen en garages (circulaire 2024/C/73, FR).

Een nuttig voorbeeld: een slaapkamer van 14 m² onder een hellend dak, met een laagste punt op 1 m en een hoogste punt van 2,20 m, telt volledig mee (circulaire 2024/C/73, FR).

In de praktijk: houd deze grens al bij de eerste schetsontwerpen met uw architect in het oog, in plaats van ze te ontdekken bij het lezen van de vergunning.

2.5. Wat ook in een geldig project aan 21 % blijft

Intellectuele erelonen (architect, landmeter, ingenieur) blijven belast aan 21 %, omdat het niet om werken in onroerende staat gaat.
Werken die niet aan de woning zelf zijn toegewezen: tuinaanleg, omheiningen, zwembaden, sauna’s, tennisvelden en soortgelijke installaties.

3. De onmisbare formaliteit: het formulier 111

Het verlaagd tarief is nooit automatisch. U moet vooraf een verklaring indienen bij de FOD Financiën via MyMinfin, voordat de btw opeisbaar wordt. In de praktijk betekent dit meestal: voordat er wordt gefactureerd of betaald (VAT Consult).

Formulier	Situatie
111/1	Eigen woning
111/2	Langdurige sociale verhuur
111/3	Levering (verkoop), in te dienen door de verkoper en mede-ondertekend door de koper
111/5	Langdurige privéverhuur

Bron: Tiberghien ; Embuild.

De formulieren vindt u in MyMinfin onder “Mijn interacties”, “Een formulier invullen”, thema “Btw” (FOD Financiën). Bij aannemingswerken moet u een afschrift van de ontvangstmelding bezorgen aan de aannemer of aannemers die het werk uitvoeren: op basis daarvan past uw aannemer 6 % toe op zijn facturen (Circulaire 2025/C/48).

4. Wat werkelijk verschilt volgens uw gewest

4.1. Het btw-tarief zelf is overal identiek

Btw is een federale bevoegdheid. Er bestaat geen enkel gewestelijk verschil in tarief of toekenningsvoorwaarden: dezelfde 175/200 m², dezelfde vijfjarenregel, dezelfde formulieren 111 in Antwerpen, Namen of Elsene (Deloitte, EN).

Wat wél verschilt, zijn de vier lagen rondom het project.

4.2. De vergunning en de verplichtingen vóór de afbraak

Elk gewest heeft zijn eigen regelgeving: de VCRO in Vlaanderen, met de omgevingsvergunning die stedenbouw en milieu samenbrengt, de CoDT in Wallonië en de BWRO in Brussel (Belgium.be).

Op het vlak van asbest lopen de verplichtingen duidelijk uiteen:

Vlaanderen: het asbestattest, afgeleverd door een OVAM-gecertificeerd deskundige, is verplicht bij elke verkoop van een woning gebouwd vóór 2001 (Asbestos Consulting). Een sloopopvolgingsplan via Tracimat is daarentegen pas vereist boven 1.000 m³ voor niet-residentiële gebouwen en boven 5.000 m³ voor residentiële gebouwen, dus zelden voor een eengezinswoning (RSK Benelux).
Wallonië en Brussel: geen gewestelijk attest bij verkoop, maar wel een destructieve asbestinventaris vóór afbraak- of renovatiewerken (Leefmilieu Brussel).

4.3. De premies: pas op voor een misverstand

Een heropbouw is juridisch gezien nieuwbouw. De grote gewestelijke premies (Mijn VerbouwPremie in Vlaanderen, Prime Habitation in Wallonië, Renolution in Brussel) richten zich op de renovatie van bestaande gebouwen. In Vlaanderen is het reglement expliciet: sloop en heropbouw valt buiten het toepassingsgebied van Mijn VerbouwPremie (Setle), en er bestaat geen rechtstreekse Vlaamse premie voor nieuwbouw (NB-Projects).

De belangrijkste Vlaamse nieuwigheid: de sloop- en heropbouwpremie van 10.000 euro, die precies bedoeld was voor particulieren die niet van de 6 % btw konden genieten, is afgeschaft voor omgevingsvergunningen goedgekeurd vanaf 1 januari 2026. De laatste aanvragen konden tot 31 maart 2026 worden ingediend (VVSG ; Bouwunie). De officiële motivering: nu het federale tarief van 6 % definitief is, had de premie, die niet cumuleerbaar was met de btw-regeling, geen bestaansreden meer (Test Aankoop).

Concreet gevolg: voor een Vlaams project dat niet aan de voorwaarden van de 6 % voldoet, bestaat er geen vangnet meer. De haalbaarheid vooraf toetsen is nog nooit zo bepalend geweest.

Noteer ook dat Mijn VerbouwPremie sinds 1 maart 2026 voor de meeste werken is voorbehouden aan inkomenscategorieën 3 en 4 (VVSG).

4.4. De registratiebelasting bij aankoop van het af te breken pand

Koopt u een bebouwd perceel om het af te breken, dan is dit een zware budgetpost, en die is louter gewestelijk.

Gewest	Tarief eigen en enige woning	Aandachtspunt
Vlaanderen	2 % (in plaats van 12 %)	Strengere voorwaarden sinds 01.01.2026: domiciliëring binnen 3 jaar en minstens 1 jaar ononderbroken behoud; gesplitste aankopen (vruchtgebruik/blote eigendom) en aankopen via een vennootschap zijn uitgesloten
Wallonië	3 % (in plaats van 12,5 %)	Het verlaagd tarief geldt ook bij aankoop van een perceel met een constructie die u van plan bent af te breken; domiciliëring binnen 3 jaar, behoud gedurende 3 jaar
Brussel	12,5 % met abattement van 200.000 euro	Geplafonneerde aankoopprijs en behoud van de hoofdverblijfplaats gedurende 5 jaar

Bronnen: Andersen, Vlaanderen, FR ; Notaire.be, Wallonië, FR ; Wallonie.be, FR ; Wellfin, FR.

Het Waalse punt verdient bijzondere aandacht: een oud pand kopen dat bestemd is voor afbraak sluit het tarief van 3 % niet uit.

5. De vier duurste vergissingen

De oppervlakte berekenen als bebouwde oppervlakte. Badkamers, wc’s, gangen, trappen, wasplaatsen, bergplaatsen en garages tellen niet mee, maar een slaapkamer onder het dak telt volledig.
De verklaring 111 vergeten vóór de btw opeisbaar wordt. Zonder verklaring geen 6 %, maar 21 %.
Verwarring met de 6 % voor renovatie. De regeling voor gebouwen ouder dan tien jaar is een volledig andere maatregel, met eigen voorwaarden.
De verbintenis van 5 of 15 jaar onderschatten. Te vroeg verkopen of de bestemming wijzigen leidt tot een evenredige terugbetaling van het voordeel.

Besluit

De regeling voor afbraak en heropbouw aan 6 % geldt in heel België en dekt zowel de aankoop sleutel-op-de-deur als de investering met het oog op verhuur. Ze blijft echter technisch, en het voordeel wordt vooraf verdiend: bij het tekenen van de plannen, de keuze van de contractvorm en het indienen van het juiste formulier.

Bij Blavier verwerken wij die randvoorwaarden al in het voorontwerp: grens van de bewoonbare oppervlakte, aard van het contract, facturatiekalender. Zo wordt het verlaagd tarief verworven in plaats van gehoopt.

Overweegt u af te breken en te heropbouwen? Laten we erover praten vóór de plannen: daar worden die 15 btw-procenten gewonnen.

Dit artikel geeft de stand van de regelgeving in augustus 2026 weer en is louter informatief. Het vormt geen individueel fiscaal advies. Laat uw dossier altijd nakijken door uw boekhouder, uw notaris of de FOD Financiën vóór de ondertekening van de aannemingsovereenkomst of de verkoopovereenkomst.